הסכם בלעדיות בתיווך: מה החוק דורש מהמתווך ומהלקוח

מה החוק קובע

הבלעדיות מוסדרת בחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996. החוק מאפשר למתווך להסכים עם לקוח שעסקה מסוימת תהיה בטיפולו הבלעדי, בשני תנאים:

• מתן הבלעדיות ותקופתה מאושרים בחתימת הלקוח על מסמך נפרד, ולא רק כסעיף בתוך טופס ההזמנה;
• בתקופת הבלעדיות המתווך מבצע פעולות שמטרתן תיווך, שהחוק מכנה "פעולות שיווק".

ההסכם הזה בא בנוסף לטופס הזמנת שירותי תיווך, ולא במקומו. בלי הזמנה בכתב, המתווך לא זכאי לדמי תיווך כלל.

כמה זמן יכולה להימשך בלעדיות

כשהנכס מוצע למכירה על ידי מוכר שלא במהלך עסקיו, כלומר אדם פרטי ולא חברה שזה עיסוקה, החוק מגביל את התקופה:

תקופת הבלעדיות כשמוכר פרטי מוכר את הנכס

סוג הנכס	התקופה המרבית	אם לא נקבעה תקופה
דירה	שישה חודשים מיום ההזמנה	הבלעדיות מסתיימת כעבור שלושים יום
נכס שאינו דירה	שנה אחת מיום ההזמנה	הבלעדיות מסתיימת כעבור תשעה חודשים

"דירה" לעניין זה היא חדר, מבנה או מערכת חדרים שנועדו למגורים או משמשים בפועל למגורים, כולל כאלה שייבנו בעתיד. הכלל שלפיו בלעדיות על דירה בלי תקופה מוגדרת מסתיימת כעבור שלושים יום חל על כל בלעדיות לעניין דירה.

פעולות השיווק שהמתווך חייב לבצע

תקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), התשס"ה-2004 קובעות שבתקופת הבלעדיות המתווך יבצע לפחות שתי פעולות שיווק מתוך הרשימה הזאת:

• שילוט: על הנכס או לידו, על לוח מודעות ציבורי, במרכז קהילתי, או שלט אחר שהוסכם;
• פרסום לקהל לקוחות מסוים מהמאגר של המתווך, באמצעי אלקטרוני, בדיוור ישיר או באמצעי אחר שהוסכם, או מודעה באתר אינטרנט שנועד לשיווק נכסים;
• פרסום בעיתון יומי נפוץ אחד לפחות;
• פרסום בעיתון מקומי או בעיתון לקהל יעד מסוים, לפי בחירת הלקוח;
• הזמנת רוכשים פוטנציאליים או מתווכים נוספים לבקר בנכס במועד מוסכם;
• הזמנת חמישה מתווכים אחרים לפחות, שפעילים ביישוב שבו נמצא הנכס, לשתף פעולה במכירה.

הצדדים יכולים גם להסכים על פעולת שיווק אחרת שאינה ברשימה, לבד או יחד עם פעולה מהרשימה. את כל הפעולות מהרשימה המתווך מפרט בטופס נפרד מההזמנה, ומציין בו שהלקוח רשאי להסכים איתו על הפעולות שיבוצעו.

מה קורה כשהמתווך לא משווק

בבלעדיות של מוכר פרטי, אם המתווך לא ביצע את פעולות השיווק שנקבעו עד תום שליש מתקופת הבלעדיות, הבלעדיות מסתיימת באותו מועד. כלומר, בלעדיות של שישה חודשים על דירה יכולה להסתיים כבר אחרי חודשיים, אם לא בוצע שיווק.

מהצד השני, מתווך שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק הנדרשות נהנה מחזקה: לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות, מניחים שהוא היה הגורם היעיל שהביא לעסקה. זה תנאי לזכאות לדמי תיווך לפי החוק.

חובות המתווך לפני החתימה ואחריה

תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), התשפ"ד-2024 מוסיפות כמה חובות שנוגעות ישירות לבלעדיות:

• הסבר לפני חתימה. לפני שהלקוח חותם על ההזמנה, המתווך מסביר לו בשפה פשוטה ומובנת את מהות עסקת התיווך. כשיש בלעדיות, המתווך מסביר גם את המשמעויות שלה. אסור להחתים לפני ההסבר.
• עותק ללקוח ושמירת מסמכים. המתווך מוסר ללקוח עותק של טופס ההזמנה ושל הסכם הבלעדיות, ושומר עותק לפחות שבע שנים מיום החתימה.
• סיום השיווק. בתום תקופת הבלעדיות המתווך מפסיק את פעולות השיווק שביצע מכוחה, אלא אם בעל הזכות בנכס הסכים שימשיך.

מה כדאי לבדוק בהסכם לפני שחותמים

רשימה לבדיקה, למתווך וללקוח כאחד:

• האם הבלעדיות נחתמה על מסמך נפרד מטופס ההזמנה?
• האם כתובה בו תקופה ברורה, עם תאריך התחלה?
• האם התקופה עומדת במגבלה שקובע החוק לסוג הנכס?
• האם פעולות השיווק מפורטות בטופס נפרד, והאם ברור אילו מהן המתווך מתחייב לבצע?
• האם הלקוח קיבל הסבר לפני החתימה, וקיבל עותק של המסמכים?

איך עוקבים אחרי בלעדיות במשרד

במשרד עם הרבה נכסים, קל לפספס מתי בלעדיות מסתיימת או מתי עובר השליש הראשון שלה. בתיווכי יש מעקב בלעדיות עם התראות לפני סיום: בכל נכס בבלעדיות נשמר תאריך הסיום, והמערכת מתריעה לפני שהוא מגיע. לכל בלעדיות נפתחת רשימת משימות שהמשרד מגדיר מראש, ואפשר להכניס אליה את פעולות השיווק שסוכמו עם הלקוח ולסמן כל אחת כשהיא מבוצעת. עוד על כך בעמוד ניהול משרד תיווך.

חשוב לדעת

העמוד הזה מסביר את הוראות החוק והתקנות בשפה פשוטה. הוא לא ייעוץ משפטי ולא מחליף עורך דין. לפני שמנסחים הסכם בלעדיות או חותמים עליו, כדאי לבדוק את הנוסח עם עורך דין שמתמחה בנדל"ן. נוסח החוק המלא זמין בקישורים שבעמוד.