טופס הזמנת שירותי תיווך: הפרטים שהחוק מחייב

למה הטופס הכרחי

חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 קובע שמתווך במקרקעין לא יהיה זכאי לדמי תיווך, אלא אם הלקוח חתם על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר. זו אחת משלוש הדרישות לזכאות לדמי תיווך, יחד עם רישיון בתוקף והיות המתווך הגורם היעיל שהביא לעסקה.

כלומר, הטופס הוא לא עניין טכני. מתווך שהביא קונה, ליווה את המשא ומתן והעסקה נחתמה, עלול לא לקבל דמי תיווך אם לא החתים את הלקוח מראש על הזמנה תקינה.

מה חייב להופיע בטופס

תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז-1997 קובעות שההזמנה חייבת לכלול לפחות את הפרטים הבאים:

פרטי החובה בטופס הזמנת שירותי תיווך

הפרט	מה כותבים
זהות הצדדים	שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח
סוג העסקה	למשל מכירה או שכירות
הנכס	תיאור הנכס שפעולת התיווך נוגעת אליו
המחיר	המחיר המבוקש לעסקה, בקירוב
דמי התיווך	הסכום המוסכם, או השיעור המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, וציון אם הוא כולל מע"מ

אלה פרטי המינימום. טפסים רבים כוללים גם פרטים נוספים, כמו מספר רישיון המתווך, אבל הטופס חייב לכלול לפחות את הפרטים שבטבלה.

מה מסבירים ללקוח לפני החתימה

תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), התשפ"ד-2024 מחייבות את המתווך להסביר לאדם, לפני שהוא חותם על טופס ההזמנה, בשפה פשוטה ומובנת, את מהות עסקת התיווך ואת הפרטים שבטופס. אם העסקה כוללת בלעדיות, המתווך מסביר גם את המשמעויות שלה. המתווך לא מחתים את הלקוח לפני שההסבר ניתן, בשפה שהלקוח מבין.

אותן תקנות קובעות גם שבפנייה הראשונה לאדם בנוגע לנכס מסוים, המתווך מציין את שמו ואת היותו מתווך, ומציג רישיון בתוקף כשמבקשים ממנו.

טופס לקונה או לשוכר, וטופס למוכר או למשכיר

החובה חלה על כל לקוח שמזמין שירותי תיווך. בפועל, משרדים משתמשים בשני סוגי טפסים:

• טופס לקונה או לשוכר: מתאר את הנכסים שהמתווך מציג ללקוח, ואת דמי התיווך שהלקוח ישלם אם תיחתם עסקה.
• טופס למוכר או למשכיר: מתאר את הנכס שהלקוח מבקש למכור או להשכיר, את המחיר המבוקש ואת דמי התיווך.

בשני המקרים, אותם פרטי חובה צריכים להופיע. כשהמוכר נותן למתווך בלעדיות, נדרש בנוסף מסמך נפרד, כפי שמוסבר בעמוד הסכם בלעדיות בתיווך.

אחרי החתימה

לפי תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), התשפ"ד-2024, המתווך מוסר ללקוח העתק מטופס ההזמנה, מהסכם הבלעדיות ומכל מסמך אחר בעסקה שנדרש לפי דין להיות בכתב. את העותקים שלו המתווך שומר לפחות שבע שנים מיום החתימה.

גילוי עניין אישי

חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 אוסר על מתווך לתווך בעסקה שיש לו בה עניין אישי, אלא אם גילה ללקוח את העניין וקיבל את הסכמתו בכתב. עניין אישי כולל גם עניין של קרוב של המתווך, או של גוף שהמתווך או קרובו שולטים בו. משרדים רבים מוסיפים לטופס ההזמנה הצהרה בנושא.

מה כדאי לבדוק בטופס לפני שמשתמשים בו

• האם מופיעים בו כל חמשת פרטי החובה שבטבלה?
• האם דמי התיווך כתובים כסכום או כשיעור, וכתוב אם הם כוללים מע"מ?
• האם ברור לאיזה נכס או לאילו נכסים ההזמנה מתייחסת?
• אם יש בלעדיות, האם היא במסמך נפרד?
• האם יש למשרד דרך לשמור עותק חתום ולמצוא אותו בעוד כמה שנים?

חשוב לדעת

העמוד הזה מסביר את הוראות החוק והתקנות בשפה פשוטה. הוא לא ייעוץ משפטי ולא מחליף עורך דין. לפני שמשתמשים בנוסח טופס, כדאי לבדוק אותו עם עורך דין שמתמחה בנדל"ן. נוסח החוק והתקנות זמין בקישורים שבעמוד.